Nachmieter; Informationen über Voraussetzungen

Der Mieter, der trotz noch bestehenden Mietvertrags ausziehen möchte, kann einen Ersatzmieter stellen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Darüber hinaus ist der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen, wenn dieser einen zumutbaren Nachmieter stellt.

Grundsätzlich ist der Mieter an den Vertrag gebunden. Der Vermieter ist regelmäßig nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen, selbst wenn dieser einen Nachfolger beibringt. Eine Ausnahme kann aber nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen. Dabei kommt es nach der Rechtsprechung auf eine Interessenabwägung an. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Vertragsentlassung, wenn sein berechtigtes Interesse daran das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrags erheblich überragt. Ein schutzwürdiges Interesse des Mieters kann etwa bei einer schweren Erkrankung, einer nicht vorausgesehenen Versetzung aus beruflichen Gründen (nicht bei einer vom Mieter selbst gewünschten beruflichen Veränderung) oder einer erheblichen Vergrößerung bzw. Verkleinerung der Familie und Ehescheidung in Betracht kommen. Die Gründe dürfen nicht schon bei Mietvertragsabschluss absehbar sein, etwa wenn der Mieter schon zu diesem Zeitpunkt erkennen konnte, dass er wegen der vereinbarten Vertragsdauer das Mietverhältnis nicht gleichzeitig mit dem zu erwartenden Auslaufen des Beschäftigungsverhältnisses würde beenden können. Regelmäßig nicht schutzwürdig ist der Mieter, wenn er die Gründe selbst herbeigeführt hat, etwa im Falle des Einzugs in ein zwischenzeitlich errichtetes Eigenheim oder weil er einer qualitativ besseren, billigeren oder verkehrsgünstigeren Wohnung den Vorzug gibt.



Zur Schutzwürdigkeit des Interesses des Mieters am vorzeitigen Auszug muss hinzukommen, dass ein Festhalten am Vertrag für ihn auch eine gewisse Härte bedeutet. Daran fehlt es regelmäßig bei nur noch kurzer restlicher Mietzeit. Soweit der Mietvertrag im Bereich der Wohnraummiete regelmäßig der kurzen gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten folgt, wird in diesen Fällen eine Härte in den seltensten Fällen vorliegen. Anders jedoch dann wenn ein mehrjähriger Verzicht auf die Kündigung vereinbart wurde.



Weiterhin setzt der Anspruch des Mieters auf vorzeitige Vertragsentlassung voraus, dass für den Vermieter der Abschluss eines Vertrags mit dem gestellten Nachmieter akzeptabel ist. Dazu ist zunächst erforderlich, dass der Nachmieter vorbehaltlos in den bestehenden Vertrag für die restliche Laufzeit eintritt. Auf eine Änderung der Vertragsbedingungen muss sich der Vermieter nicht einlassen. Ferner muss der Ersatzmieter von seiner Person her für den Vermieter zumutbar sein. Dafür maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, wobei jedoch keine übertriebenen Anforderungen an die Person des Nachmieters zu stellen sind. Er muss etwa sichere Einkommensverhältnisse haben. Der Vermieter braucht auch eine erheblich stärkere Belegung der Wohnung nicht zu akzeptieren.